PETITE CHRONIQUE N° 5 DU PLU ANNONCÉ : LA DISLOCATION DE LA VILLE-PARC

PETITE CHRONIQUE N°5 DU PLAN LOCAL D’URBANISME ANNONCÉ

Le Maire du Vésinet, sourd aux critiques, sourd aux demandes des associations et des habitants du Vésinet, a décidé de passer en force pour arrêter le projet de PLU, lors du conseil municipal du 16 janvier prochain. Dès lors, la présente chronique modifie momentanément son programme d’analyse systématique et d’explication de texte pour aller à l’essentiel.

1 – COMMENT UNE COMMUNICATION SIMPLISTE MAIS « BASSEMENT FLATTEUSE » (AH ! L’UTILISATION POMPEUSE DU MOT « EMBLEMATIQUE » !) ET UN RAISONNEMENT APPAREMMENT « IMPARABLE » MASQUENT UNE AUTRE REALITE

Un projet dont la mise en œuvre aboutirait à la dislocation de la Ville-Parc et disqualifierait 185 ha des zones résidentielles du Vésinet.

Dans le projet de PLU qui nous est soumis et dont chacun peut avoir connaissance, un magnifique raisonnement  se déroule en 4 étapes. Lecteurs, accrochez-vous !

 – 1er ETAPE   

Question : Comment un quartier est-il qualifié  de « resserré » ?  –  Réponse : En le comparant à un quartier moins resserré … Evident, non ?

–  2ème ETAPE 

Question : Comment une « zone résidentielle » est-elle qualifiée d’ « intermédiaire » ? – Réponse : En comparant tout simplement celle-ci à deux autres zones : une zone comportant un parcellaire moins resserré, …et une zone comportant un parcellaire plus resserré …La « zone résidentielle intermédiaire » se trouve entre les deux. Logique, non ?

 – 3ème ETAPE

La zone résidentielle la moins resserrée du Vésinet étant maintenant superbement qualifiée de « ville-parc emblématique », on obtient alors une zone (baptisée UG) dite « emblématique » contenant des parcelles de 1000 m2. Oui… mais voilà, il reste un problème : il existe aussi dans cette zone des parcelles de 2000 m2… Alors, est créée une zone que nous osons qualifiée de « super-emblématique »… Ce sera la zone UGa ! C’est tout simple !

 – 4ème ETAPE 

Dès lors, la disqualification de l’ensemble des autres zones résidentielles de la commune, définies « en creux » dans ce projet de PLU comme « non emblématiques » (soit 37% de la superficie de la commune),  est en marche :

Le principe est simple : plus leurs parcellaires seront « resserrés », moins ces zones seront « emblématiques !

Ainsi la zone UF sera qualifiée de « ville-parc intermédiaire », … donc « moins emblématique ». Mais ce serait encore trop simple … car dans cette zone UF on peut distinguer deux « sous-zones » :

  •  la zone UFa avec son parcellaire qualifié « abords de centre ville ». Notre commentaire : cette zone serait donc « un peu moins emblématique »…
  • et la zone UFb avec son parcellaire qualifié « ville-parc intermédiaire resserrée ». Notre commentaire : cette zone ne serait donc « presque plus emblématique » …

– Quant à la zone UE, comportant un parcellaire qualifié de « quartier résidentiel resserré », et qui sera dédié aux logements collectifs, nous pouvons considérer qu’elle ne serait par conséquent, « plus du tout emblématique » !

Mais le plus admirable de ce raisonnement spécieux et fatal tient dans sa très brillante conclusion :

PLUS UNE ZONE COMPORTE UN PARCELLAIRE RESSERRE, PLUS CE DERNIER POURRA ETRE DIVISE ET DENSIFIE ET … DONC FINALEMENT PLUS CE DERNIER DEVIENDRA RESSERRE !

Vous vous dites certainement que ceci est exagéré. Vous ne le croyez pas ? Lisez la suite !

2 – L’ABANDON  DE LA REGLE IMPOSANT UNE SURFACE MINIMALE DE TERRAIN DANS UNE LARGE PARTIE DE LA COMMUNE

Ce que nous constatons avec inquiétude dans ce projet de PLU c’est le refus de maintenir la règle des surfaces minimales de terrain dans plus de 37% de la surface de la Commune (c’est-à-dire les zones UF, UFa, UFb et UE) …ou comment protéger les grandes propriétés et abandonner les moyennes et les petites :

C’est bien en effet ce que prévoit ce projet en maintenant les surfaces minimales de terrains, actuellement en vigueur dans le POS, pour les seules grandes propriétés de 1000 et 2000m2 (c’est à dire dans les zones UG et UGa définies en application du raisonnement décrit ci-dessus) et en abandonnant les surfaces minimales pour les moyennes et petites propriétés dans les zones UF, UFa, UFb et UE.

Nous vous remercions par avance Monsieur le Maire de nous dire en quoi, les grandes propriétés sont-elles historiquement, patrimonialement, architecturalement, plus représentatives du Vésinet que les autres ? Nous aimerions connaître les critères qui vous permettent d’opérer cette distinction ?

En effet, par l’abandon de l’obligation de surfaces minimales dans les zones UF, UFa, UFb et UE, vous ouvrez toute grande la voie aux divisions sans fin des terrains de ces deux zones qui représentent plus de 185 ha de notre territoire ; ces divisions qui ont été inlassablement combattues par vos prédécesseurs depuis 1937 !

Si les grandes propriétés doivent être, bien entendu, mises à l’abri de toute division, à plus forte raison, les moyennes et petites doivent-elles l’être aussi … car ce sont les plus vulnérables !

Si vous semblez enfin admettre, dans votre lettre du 29 Décembre 2012 adressée aux associations, ce que ces dernières vous avez maintes fois répété et que vous contestiez jusqu’à présent à savoir que : « L’article L.123-1-5 du code de l’urbanisme permet de fixer une superficie minimale de terrain … pour préserver l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager de la zone considérée »… vous  ajoutez aussitôt « qu’il s’agit d’une règle facultative qui doit demeurer une exception » … et … finalement vous avancez une fin de non recevoir que vous justifiez par l’argument suivant : « établir une telle mesure sur la totalité du site inscrit reviendrait à l’appliquer à 60% du territoire. Après avis de conseils juridiques spécialisés, il apparaît que le risque juridique et contentieux est trop important pour pérenniser ce dispositif »…

CES ARGUMENTS NE SONT PAS SERIEUX !

Il ne s’agit pas « d’établir » une telle mesure mais de maintenir celles qui existent actuellement sur la totalité du site inscrit (et non pas seulement sur la petite partie que vous avez qualifiée d’ «emblématique »), car elles sont entièrement fondées et ont fait preuve jusqu’à présent de leur efficacité. 

Par ailleurs, Monsieur le Maire, pour finir voici quelques autres petites questions :

 – Les tribunaux administratifs ont pour règle d’établir leurs jugements sur la pertinence des motivations développées contre les mesures attaquées. Si cette décision d’abandonner la règle de taille minimale de parcelles dans ces zones devait être attaquée, en quoi son application à un « faible » ou à un « important » pourcentage de territoire peut-il être pertinent ? En quoi un argument de type purement arithmétique peut-il intervenir dans une argumentation exclusivement qualitative ?

– Les secteurs concernés par l’abandon de cette réglementation (Zones UF, UFa, UFb et UE) n’ayant que très peu évolués depuis leur classement en 1971, comment justifier que ce qui était jugé pertinent il y a 40 ans, ne le serait plus maintenant ? Bien au contraire, les communes avoisinantes se densifiant, cela ne confère-il pas au maintien de cette mesure un surcroît de justification ?

 – Dernière question : à quel pourcentage de la surface du territoire de la commune, les « conseils juridiques spécialisés» consultés estiment-ils que l’application de cette réglementation  n’entrainerait plus de « risque juridique et contentieux »? 55% ? 40% …?  Merci de nous le préciser !

3 – LA DISPOSITION DU « COS RESIDUEL » PREVUE DANS LE PLU : UNE MESURE DE PROTECTION TRES PARTIELLE ET ILLUSOIRE

Poussé dans vos retranchements, vous prétendez maintenant pallier vos abandons et les divisions sans fin de terrains que ceux-ci entraîneront, en appliquant une disposition « miracle », dite du « COS résiduel » (Art. L. 123-1-11 du code de l’urbanisme).

Mais cette disposition (qui impute, sur toute parcelle issue d’une division, le reliquat du COS existant sur la parcelle initiale) ne peut jouer pleinement son rôle que si vous interdisiez toute démolition de maisons existantes dans le Vésinet !

Alors …voilà la trouvaille figurant dans le projet de PLU :

Devant l’évidente impossibilité d’une interdiction totale de démolition dans les zones résidentielles du Vésinet, on vous a proposé la brillante idée de « classer » le maximum de maisons possible et ce faisant d’interdire leur démolition.

Mais comment faire ?

Vous vous êtes souvenu opportunément qu’il existait une liste fondée sur les travaux (non menés à terme) de la zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) du Vésinet qui faisait état d’une classification de plusieurs centaines de maisons, en quelques 4 ou 5 catégories.

Nous sommes laissés dans l’ignorance totale du contenu de cette étude et des critères de classement qui y sont définies mais …vous nous avez parlé d’abord de 700 maisons ! Maintenant nous en serions à un peu plus de 500 ? Où en sommes-nous ?

Vous êtes vous jamais demandé pour quelle raisons le POS de 1992, après une analyse minutieuse (menée par la Commission d’Urbanisme avec l’architecte des Bâtiments de France et les services de l’Inventaire Général du Patrimoine), n’avait retenu qu’une petite centaine de maisons « dignes d’intérêt et ne pouvant être détruites ou défigurées » ?

Sur quelles bases pouvez-vous affirmer que plus de 400 maisons « remarquables» sont soudainement apparues pendant ces 20 dernières années ? Pour chaque bâtiment, quels sont les critères qui ont entrainés leur inscription dans cette liste ? Nous serions très curieux d’en avoir connaissance !

Par ailleurs, vous créez un lien direct entre le caractère décrété « remarquable » d’une maison et la surface – supposée grande –  de son terrain ! Rien n’est plus inexact !

En l’absence totale d’une communication chiffrée sur ce sujet, nous vous serions reconnaissants de nous dire :

  • Quel est le nombre total de maisons dans chacune des zones résidentielles ?
  •  Quel est le nombre de maisons qui seraient « classées » dans les zones UF et UE ?
  • Quelle est la surface moyenne des terrains de ces maisons « classées » dans les zones UF, Ufa, UFb et UE ?
  • Quelle surface de terrain ces maisons totalisent-elles dans chacune de ces zones ?
  • Dernières questions Monsieur le Maire : avez-vous interrogé vos « conseils juridiques spécialisés » sur « le risque juridique et de contentieux » que le mélange des différentes catégories et la multiplication par 5 des maisons « classées » fait courir à ce nouveau « classement » ? Comment interdirez-vous à un propriétaire (…ou à un promoteur) de démolir une maison existante pour en bâtir une ou plusieurs autres … en application des nouvelles normes environnementales ou pout bâtir une maison à énergie zéro, par exemple ? Quelle sont les sanctions prévues ? Interdirions-nous à quiconque d’entrer dans le XXIème siècle ?

Monsieur le Maire, ce projet de PLU est, en effet bien « emblématique », mais malheureusement emblématique d’une grande ignorance de l’histoire de notre ville et du mépris affiché envers des associations et des habitants du Vésinet qui contestent ce projet de PLU et n’ont d’autre but que de protéger un site unique.

Citoyennes, citoyens, réveillons-nous ! D’autres solutions sont possibles !

Messieurs et Mesdames les Conseillers Municipaux, prenez conscience des conséquences désastreuses et définitives que le projet de PLU, dans son état actuel, aura pour notre ville !

Vous ne pouvez pas voter en l’état ce projet de PLU.

Vous devez exiger sa remise à plat et une véritable concertation avec les associations.

Rejetez ce projet !

ERGIBEL – Architecte – Urbaniste

Pour mémoire : rappel de la fameuse recette du « crabe cuisson douce »

Lorsque, pour le cuire, on plonge brutalement un crabe dans l’eau bouillante, forcément, il crie. Pour éviter ce désagrément, la recette du « crabe cuisson douce » consiste à déposer celui-ci délicatement dans une casserole remplie d’eau froide légèrement salée (on peut y ajouter, au choix, un brin de thym et quelques feuilles de laurier…). Le crabe soupire d’aise.

Faites monter l’eau doucement en température…jusqu’à ébullition.

Le crabe cuit, …et meurt sans s’en apercevoir…que dis-je : heureux !

Enfin c’est ce qui est communément admis : on ne lui a jamais posé la question…

Toute analogie avec l’évolution annoncée de notre commune ne saurait, évidemment, venir que d’un esprit malveillant.


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