PLU : Halte à la désinformation et aux mensonges

Les campagnes électorales sont souvent plus propices aux simplifications excessives qu’aux analyses approfondies… Soyons donc tous indulgents. Mais pas au point de tolérer que certains racontent n’importe quoi et mentent à la population.

Samedi dernier M. Bastard de Crisnay et le reste du bureau municipal sortant distribuaient un tract intitulé « Plan Local d’Urbanisme – Rétablissons la vérité ».   Ce texte atteint des sommets en termes de mensonges et de désinformation.

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Il y figure d’abord l’appropriation d’évidences que personne ne conteste :

Premier paragraphe : «La vérité, c’est que Le Vésinet a besoin d’un PLU »

Nous avons examiné la littérature électorale des diverses listes déclarées à ce jour et aucune d’entre elles ne conteste la nécessité pour Le Vésinet d’adopter un PLU. C’est le cas aujourd’hui comme c’était déjà le cas avant  l’adoption du projet, lorsque l’ensemble des associations réclamait que le projet de M. Bastard de Crisnay soit révisé en profondeur. Le débat n’est donc pas pour ou contre « un » PLU mais pour ou contre le projet de PLU Bastard de Crisnay.

Second paragraphe : «  La vérité, c’est que le projet de PLU protège l’exception vésigondine »

Ici commencent les affirmations contestables:

1.  « En maintenant l’unité de la ville-parc qui voit conserver son statut de site classé […] ou inscrit […] » : c’est là que l’on commence à rentrer dans le très contestable, voire la contre-vérité. Ce qui est inscrit à l’inventaire    des sites en vertu de l’arrêté du 10 juillet 1970, c’est la quasi-totalité des zones pavillonnaires de la commune, donc les maisons, petites ou grandes, et les jardins, petits ou grands, qui les composent. Le projet de PLU de  M. Bastard de Crisnay ne respecte pas cet arrêté d’inscription à l’inventaire des sites pour trois raisons principales :

  •  Il étend à certaines zones pavillonnaires les zones de centralité : le quartier du rond-point de la République, le quartier des Charmettes, les rues du Maréchal Joffre et Galliéni. Si la rue des Charmes et les rues du Maréchal Joffre et Galliéni ne sont pas parties de la zone inscrite à l’inventaire des sites ( en vertu de l’arrêté suscité),  ces rues sont néanmoins protégées dans le POS actuel. Quant au quartier du rond-point de la République, il est partie intégrante de la zone inscrite…Le projet de PLU Bastard de Crisnay permet la construction de collectifs ( R+4) dans ces zones  aujourd’hui  pavillonnaires… Comment, M. Bastard de Crisnay, le quartier du rond-point de la République peut-il garder son inscription au titre des « monuments naturels et des sites de caractère artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque » en accueillant désormais des immeubles de R+4 ?
  •  Il autorise la construction de logements collectifs en zones pavillonnaires ( voir les articles UE 2, UF 2 et UG2 du projet de PLU).
  •  Il abandonne purement et simplement les tailles minimales de parcelles sur l’ensemble des zones UF et UE.

L’unité de la ville-parc est donc très sérieusement écornée !

2.  « En protégeant le patrimoine bâti à travers l’identification de 655 maisons dont la démolition est désormais interdite » : l’intention est peut-être bonne mais la démarche employée contestable… Il fallait d’abord, pour que cette protection soit efficace, que  l’ identification de « maisons remarquables » s’appuie sur des critères explicites et soit validée au terme d’une procédure officielle. Ce n’est pas le cas : votre liste, M. Bastard de Crisnay, est tirée d’un recensement provisoire de 716 maisons, lui-même issu d’une étude faite pour la ZPPAUP qui n’a jamais été menée à son terme et n’a donc jamais été approuvée. Dans ce recensement qui classe les édifices en 4 catégories, vous avez sélectionné arbitrairement les deux premières. A quel titre ? Pire, dans votre volonté d’étendre les zones de centralité au détriment des zones pavillonnaires, vous avez éliminé encore plus arbitrairement de la deuxième catégorie ( celle des bâtiments dits « de grand intérêt architectural ») les édifices qui vous gênent comme la maison de Madame Dubois à laquelle nous avons consacré un article et qu’ un membre de votre bureau municipal qualifie de « banale »…Il ne faut surtout pas gêner les promoteurs !     La Ville court donc à des contentieux multiples qu’elle a toutes les chances de perdre parce que cette liste repose in fine sur l’arbitraire. Enfin le travail de rédaction du projet de PLU a été, sur ce point comme sur d’autres, bâclé : en effet le règlement ne stipule même pas que la démolition de ces « maisons  remarquables » est interdite… Lisez bien les articles UG 11-6, UE 11-7 et UF 11-6 de ce document qui sont censés organiser la protection desdites maisons : l’interdiction de démolition n’y est même pas exprimée…On sait tout au plus que si on fait des travaux sur ces maisons, ils doivent être conçus « dans les respect des caractéristiques à préserver » qui ne sont pas par ailleurs précisées…Pour accroître la confusion, on a ajouté la parenthèse suivante : « ( les aménagements d’architecture contemporaine sont autorisés) »…Difficile de faire plus brouillon et plus confus.

En l’état, la protection au travers des maisons dites remarquables ne vaut donc vraiment pas grand-chose.

3.  « En créant les Espaces Verts Protégés ( EVP) qui interdisent toute constructibilité sur ces espaces ». Si, sur le principe, cette règle va  a priori dans le bon sens, elle n’est pas pour autant exempte de risques dont les principaux sont les suivants :

  • les servitudes EVP établies par le PLU ne couvrent pas tous les terrains de la ville-parc : la protection n’est donc que partielle ;
  • ces servitudes ne sont pas fondées sur des justifications précises, concrètes et solides comme la protection de cônes de vue, ou la protection de parc paysager mettant en scène une habitation de caractère ou encore l’existence d’un boisement remarquable ; d’où le risque d’arbitraire qui pourrait être reproché et de recours contentieux pour erreur manifeste d’appréciation. Ce risque est accru du fait de l’utilisation pour l’identification de ces EVP de  3 sources hétérogènes : « les travaux de la ZPPAUP (voir supra), un travail de terrain et un complément en fonction de la photographie aérienne. » (cf. Examen conjoint des personnalités publiques associées, C.R. du 3 juillet 2012) ;
  • ces servitudes sont utilisées de façon  discriminatoire : deux propriétés pourtant voisines seront l’une soumise à la règle,  l’autre pas, ce qui ne pourra que susciter des contestations de la part des propriétaires lésés, au motif du non-respect du principe d’égalité ;
  • avec le temps, ces servitudes pourront ne plus correspondre à la réalité s’il y a dégradation ou disparition des boisements : c’est d’ores et déjà le cas pour certains EVP répertoriés dans le projet de PLU alors qu’ils n’existent déjà plus ;
  • il existe peu de jurisprudence concernant l’article L.123-1-5-7, aussi peut-on légitimement s’interroger sur la légalité de servitudes EVP au regard de l’atteinte porté au droit de propriété, toute atteinte devant être proportionnée à l’intérêt général poursuivi (rappelons que les servitudes Espaces boisés classés de l’article L.130-1 ont bien été jugées conformes à la Constitution mais seulement en raison de certaines garanties qui ne sont pas forcément apportées par la servitude EVP prévue par le PLU).

Si donc l’instauration de ces EVP peut constituer un outil complémentaire de régulation de la construction, celle-ci n’est pas exempte de risque et ne saurait, en l’état, pallier le renoncement à la règle des surfaces minimales de terrains.

4.  « En lançant avant l’été 2013 une AVAP ( Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) » : en d’autres termes, le  PLU Bastard de Crisnay est bon et protecteur parce qu’il s’appuie sur une AVAP qui n’existe pas encore ! M. Bastard de Crisnay, vous prenez vraiment vos administrés pour des niais. Les associations de défense du site vont ont à maintes reprises fait valoir que l’ AVAP devait précéder l’adoption du projet de PLU ou, à tout le moins, être élaborée en parallèle… Vous avez mis la charrue avant les bœufs et la conséquence sera que l’AVAP ne pourra plus aider à conforter le PLU.

Troisième paragraphe : « La vérité, c’est que le projet de PLU limite la densification du territoire »

Ici, on commence à rentrer dans le « dur »:  les gros mensonges éhontés…

1.  « En limitant, dans le cas d’une division de parcelles, les possibilités de constructibilité au résiduel constructible pour la nouvelle parcelle, ce qui limite considérablement le risque de morcèlement du territoire »… Cette protection contre la densification est beaucoup moins efficace que le recours aux tailles minimales de parcelles. D’abord la règle du « résiduel constructible » est limitée dans le temps à 10 ans ( alinéa 5 de l’article L.123-1-11 du Code de l’Urbanisme). En d’autres termes une fois cette période expirée, la parcelle détachée du terrain d’origine récupère tous les droits à constructibilité même si le terrain d’origine est déjà sur-densifié. Prenons un exemple simple : soit une parcelle de 1000 m2 située dans une  zone où le COS est fixé à 0,45  et  sur laquelle est érigée une maison d’une surface de plancher de 450 m2. Le propriétaire est donc parfaitement en règle avec le  COS. Il est par ailleurs en droit de détacher de la parcelle d’origine  la moitié de son terrain. Les droits à construire sur la parcelle nouvelle sont nuls pendant les dix premières années suivant l’adoption définitive du PLU puis permettent, en toute légalité, d’ériger une nouvelle maison d’une surface de plancher de 225 m2. Résultat à terme : on a construit deux bâtiments d’une surface de plancher cumulé de 675 m2 sur un parcellaire cumulé de 1.000 m2, soit un COS « à l’arrivée » de 0.675…Précisons aussi que cette règle de l’article L. 123-1-11 n’est pas applicable aux détachements de parcelles réalisés avant l’adoption définitive du PLU. L’ « efficacité » de la règle du résiduel constructible est encore diminuée si dans le même temps on augmente en parallèle, comme le fait M. Bastard de Crisnay, les COS dans certaines zones…Là on a  même plus besoin d’attendre un peu pour densifier. La vérité, contrairement à ce que M. Bastard de Crisnay croit devoir affirmer, c’est que la règle du résiduel constructible ne limite en rien les divisions de parcelles mais bien au contraire les encourage et conduit, à terme, à une densification des zones pavillonnaires comme c’est annoncé d’ailleurs dans le rapport de présentation du PLU ( page 54).

2.  « En maintenant des tailles minimales de parcelles sur 32% du territoire de la commune »…Là aussi, M. Bastard de Crisnay, vous prenez vos administrés pour des niais. Nous bénéficions encore aujourd’hui d’un Plan d’Occupation des Sols qui prévoit des tailles minimales de parcelles dans toutes les zones pavillonnaires inscrites à l’inventaire des sites : vous les supprimez purement et simplement dans la totalité des zones UE , UF, UFa et UFb  et vous avez le culot de prétendre que vous protégez Le Vésinet ! Cà c’est véritablement honteux. En outre vous écornez même la zone UG puisque, en lieu et place de la zone UHa du POS où la taille minimale des parcelles est de 2.000m2, votre PLU instaure deux zones, la zone UGa où certes rien ne change,  mais aussi  une « sous » zone emblématique dénommée UG où vous réduisez la taille minimale parcellaires de 2.000 m2 à 1.000 m2 . Les minima parcellaires, c’est ce qui a sauvé Le Vésinet d’une densification excessive pendant des décennies, c’est ce qui a permis aux jardins petits, moyens ou grands de subsister, de former des continuités vertes avec nos pelouses, rivières et lacs. C’est l’essence même de la ville-parc. C’est tout ceci que votre PLU détruit. Comment justifiez-vous ce renoncement ? Serait-ce par la phrase «  l’existence de sites classés et l’inscription de la ville à l’inventaire des sites ne permettent pas d’imposer des tailles minimales de parcelles sur l’ensemble du territoire ». La vérité est précisément l’inverse de ce que vous affirmez : le Code de l’Urbanisme autorise par son article L.123-1-5 12° la fixation de superficies minimales de parcelles pour construire lorsque cette règle peut être justifiée « pour préserver l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager de la zone considérée ». Le Vésinet tombe à la perfection dans cette règle au moins pour tous les quartiers résidentiels inscrits à l’inventaire des sites. Nous bénéficions d’un fondement juridique incontestable permettant d’imposer des minima parcellaires dans tous les quartiers résidentiels inscrits. Nos règlements d’urbanisme peuvent donc protéger à la fois la zone UG mais aussi les zones UE et UF.  Y renoncer sous un prétexte fallacieux est une stratégie irresponsable et contraire à la défense du site. C’est défigurer Le Vésinet..

3.  « En différenciant clairement les secteurs de centralité […] des autres »… Mais M . Bastard de Crisnay, vous ne faites pas que les « différencier », vous les augmentez. C’est plus qu’une nuance. Les secteurs de centralité, c’est-à-dire les zones où la construction d’immeubles d’habitat collectif est autorisé, croissent dans votre projet de PLU de plus de 7 hectares, dont 5 hectares au détriment de zones pavillonnaires inscrites à l’inventaire des sites…Prétendre que le projet de PLU « limite la densification du territoire » est, dans ces conditions, un véritable mensonge. Et ceci, sans aucune nécessité. L’objectif de 18.500 habitants dans 15 ans peut, en effet, être atteint par la seule constructibilité de la ZAC de l’Hôpital et une densification modérée des zones de centralité dans leurs périmètres actuels.

4.  «En laissant une possibilité d’évolution du bâti existant… on répond aux besoins concrets des Vésigondins »… Mais M. Bastard de Crisnay, vous allez bien au-delà des attentes légitimes. Dans certaines zones pavillonnaires, la modification du mode de calcul des surfaces construites ne justifie absolument pas les augmentations de COS que prévoit votre projet de PLU. Par exemple, aux termes même de vos propres tableaux comparatifs POS/PLU, le COS de la zone UFb passe de 0,30 à 0,45, soit une augmentation de 50 % ! Sans parler de l’augmentation forcenée de l’emprise au sol de cette même zone qui passe de 0,25 à 0, 45, soit une augmentation de 80%, heurtant ainsi frontalement un des objectifs majeurs du PADD ! Est-cela préserver la couverture arborée de notre commune ? Est-cela préserver la spécificité vésigondine ?

 Cinquième paragraphe : « La vérité sur le coût de l’abandon du PLU »

La ville du Vésinet perdrait « au total plus de 16 millions d’euros » si le projet de PLU n’était pas adopté. Là aussi on ment aux Vésigondins.

Aucune des listes concurrentes de celle de M. Bastard de Crisnay ne propose de renoncer à un PLU…Il est question d’abandonner celui proposé par M. Bastard de Crisnay qui est destructeur de notre environnement pour en adopter un autre plus conforme à la défense du site…Dramatiser dans ces conditions ne vise qu’à tromper l’électeur.

La « mise en scène » de cette dramatisation est d’ailleurs en elle-même erronée puisque dans le scénario catastrophe et irréaliste que M. Bastard de Crisnay se plait à exposer, la Ville ne perdrait pas 16 millions d’euros : elle aurait peut-être à les décaisser mais aurait à son actif les fameux terrains de l’hôpital dont on peut quand même penser qu’ils ont une valeur supérieure à 0…

Sixième paragraphe : « La vérité, c’est qu’il y a urgence à adopter le PLU »

Là aussi tout le monde s’accorde à penser qu’il faut adopter rapidement un PLU mais pas n’importe lequel et certainement pas celui que préconise M. Bastard de Crisnay…

Compte tenu de ce qui précède, SAUVER LE VÉSINET est évidemment peu enclin à partager la conclusion du tract de M. Bastard de Crisnay qui invite à voter pour sa liste…

Notre conclusion est plutôt :

Alors les 14 et 21 avril prochain, ne votez surtout pas pour la liste conduite par  M. Bastard de Crisnay !  

SAUVER LE VÉSINET

Publié dans PLU

4 réflexions sur “PLU : Halte à la désinformation et aux mensonges

  1. Le déclassement des zones pavillonnaires au profit de centralités secondaires sera dévastateur pour notre Ville. Les nouvelles zones UB ne prévoient en effet que 20% d’espace vert. Cela conduit clairement à la densification et la perte d’unité de notre Ville. La perception de notre environnement ainsi que notre qualité de vie s’en trouveront irrémédiablement altérés.

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