La densification de la Ville-Parc

PETITE CHRONIQUE N°6 DU PLAN LOCAL D’URBANISME ANNONCÉ:  LA DENSIFICATION DE LA VILLE-PARC

 

La-démographie

Notre dernière chronique concernait l’abandon de la règle imposant une surface minimale de terrain dans 185 ha de la ville-parc, en démontait le mécanisme, et montrait les effets dévastateurs que celui-ci allait entraîner.

Nous abordons maintenant le problème des objectifs de population et de logements pour la ville du Vésinet

Quel objectif démographique ? Quels objectifs en matière de logements ?

S’il y a des domaines dans lesquels le flou et l’opacité sont soigneusement entretenus, ce sont bien les objectifs quantitatifs en terme de développement de la population et de logements à l’horizon 2030, les chiffres faisant cruellement défaut ou étant parcimonieusement dispensés en ordre dispersé.

L’absence d’éléments chiffrés a même été « théorisée » par l’équipe municipale actuelle : les objectifs chiffrés et détaillés du POS (et maintenant du PLU) en matière de développement de la population et de construction de logement seraient sans utilité, car toujours contredits par les faits … !

On nous permettra de ne pas être d’accord avec cette assertion : les objectifs que l’on se fixe ne servent pas à prédire l’avenir mais à fonder et à inscrire nos actions d’aujourd’hui dans le cadre plus large d’une durée longue.

L’équipe municipale actuelle peut-elle s’en passer ?

1 – Bref retour sur un processus opaque :

  • Un document provisoire d’analyse en date du 14 Janvier 2011 fait mention d’un objectif de progression de la population de 10 à 15 % par rapport à 2009, qui pourrait atteindre 18.500 habitants ;
  • Dans un document préparatoire au PLU – intitulé « Vers le Projet d’Aménagement et de Développement Durable » (PADD) présenté le 10 mars 2011, ces objectifs ne sont pas repris…
  • Le document de présentation du PLU en date du 13 septembre 2012 n’en parle pas non plus :

Seules sont mentionnées, dans ce document, les données issues du très technocratique « Programme Local de l’Habitat de la CCBS » (PLH) approuvé le 22 septembre 2010, dont le principal objectif a été de satisfaire, dans la précipitation, la demande des autorités gouvernementales à l’horizon 2015 (c’est-à-dire demain)…

Les « objectifs » du PLH (qui ne sont que la somme arithmétique des « remontées » des 7 communes de la CCBS)  mentionnent pour Le Vésinet : 522 logements dont 247 logements sociaux :

–      à eux seuls les terrains de l’Hôpital absorberaient 400 logements, dont 160 logements sociaux et 30 logements privés en accession sociale ;

–      le solde (soit 122 logements dont 87 logements sociaux), devant être trouvés ailleurs. Divers sites sont passés en revue avec leurs capacités d’accueil supposées de logements.

  • Quatre de ces sites se situent dans les zones de centralité pour un total de 75 logements sociaux : Quartier Princesse (8), 43 rue Pallu (19), rue Ernest André (18), terrain des Aiguilleurs (30).
  • Le reste, soient 47 logements (122-75) dont 12 logements sociaux, serait à trouver en petits collectifs dans un secteur dit « diffus » (en clair: dans les ZONES PAVILLONNAIRES).  

2 – Finalement, que trouvons-nous dans le projet de PLU arrêté le 24 janvier dernier ?

a – En matière démographique,

Le seul objectif chiffré est celui déjà donné dans le PADD : « L’objectif est d’inscrire la Ville dans une logique de croissance modérée, pour tendre vers l’équilibre qu’elle a connu dans les années 60 et 70, soit une augmentation de la population de 10 à 15 % par rapport à 2009, à hauteur de 18 500 habitants ».

Commentaire :  Si cet objectif de 18 500 habitants  peut à, priori, paraître en ligne avec le choix explicitement fait par la CCBS dans son PLH  d’une hypothèse de  « croissance démographique basse car liée à la capacité d’urbanisation – sans échangeur – de l’A14 », on peut cependant légitimement s’étonner de la faiblesse de sa justification.

De quel équilibre parle-t-on ? Equilibre entre quoi et quoi ? Le chiffre de 18.500 habitants a été un maximum atteint avec (grâce à ?) un nombre de place de stationnement dramatiquement insuffisant et il n’a jamais été un objectif des municipalités d’après-guerre !

Ce chiffre ne tient pas compte également de la baisse démographique de la population du Vésinet de l’ordre de 3% due à une rectification de comptage de l’INSEE et enregistrée lors du recensement de 1982. Enfin, il ne résulte pas d’un calcul s’inscrivant dans un horizon de temps précisément fixé.

b – En matière de logements

Les seuls objectifs « chiffrés » sont ceux fournis dans le « Rapport de présentation du projet de PLU » qui :

– reprend certains extraits du PLH de la CCBS et confirme les informations résumées ci-dessus ;

– reprend à nouveau dans le paragraphe « Autres projets publics identifiés », une partie des objectifs du PHL – mais en les modifiant – : « 30 logements locatifs sociaux sur le terrain des Aiguilleurs et 12 logements » (de nature non précisée) rue Ernest André » (alors que le PLH prévoit sur ce dernier site 18 logements sociaux…);

– indique dans le paragraphe « Des initiatives privées dans le tissu urbain existant » qu’il y a, certes, « de manière résiduelle » – (NB:  mais cependant assez réel pour être souligné) -, « un potentiel de développement de l’urbanisation et d’accueil de nouveaux logements, par initiative privée principalement :

  • dans les zones de centralités (comblements de dents creuses, densifications en hauteur) ;
  • dans le tissu pavillonnaire par le biais de divisions de terrains notamment » …démentant ainsi les affirmations réitérées du Maire concernant les dispositions du projet de PLU censées lutter contre ces mêmes divisions.

Conclusion :  Comme on le constate, le moins que l’on puisse dire est que les données chiffrées sur lequel s’appuie le projet de PLU du Vésinet en matière d’objectifs de croissance démographique et de constructions de logements ne brillent ni par leur abondance, ni par leur clarté, ni par leur précision, ni par leur justification…

3 – Essayons d’y voir un peu plus clair

L’objectif démographique à atteindre (horizon à préciser) serait de 18.500 habitants. Avec toutes les réserves formulées précédemment, reprenons néanmoins cet objectif:

Selon le recensement INSEE 2010 (les populations légales millésimées 2010 entrent en vigueur le 1er janvier 2013), la population municipale du Vésinet comptait 16.249 habitants plus 504 habitants de population comptée à part, soit une population totale de 16.753 habitants. En prenant en compte ce  dernier chiffre (il faut aussi pouvoir loger les personnes comptées en double – les étudiants par exemple), la commune devrait donc accueillir environ 1.747 habitants sur l’ensemble du territoire (18.500 – 16.753) ;

Les terrains de l’Hôpital étant programmés pour héberger approximativement 960 habitants (400 logements avec une moyenne de 2.4 habitants par logement), le solde à accueillir dans le reste du Vésinet serait environ de 790 habitants (1.747 – 960) ; 

En conséquence de quoi, les besoins en logements – hors terrains de l’Hôpital – seraient de l’ordre de 330 logements (790/2.4), chiffre à moduler en fonction des besoins exprimés notamment dans le PLH.

En résumé :

 –      le nombre total de logements à construire sur la commune dans les 15 ans à venir serait de l’ordre de 730 (400 + 330);

–      400 logements, soit 55%, doivent trouver leur place sous forme de logements collectifs sur les terrains de l’Hôpital ;

–      330 logements environ, soit 45%, seraient donc à construire hors les terrains de l’Hôpital. 75 logements sociaux étant déjà programmés, resteraient à trouver environ 255 logements (330 – 75) :

  • dans les 4 zones de centralité (Centre-ville, Carrefour de la République, Charmettes et Ilot des Courses) sous forme de logements collectifs;  
  • dans les zones pavillonnaires, dont la quasi-totalité est protégée au titre de site inscrit.

On notera que ce chiffre de 255 logements ne prend pas en compte les opérations immobilières en cours (plusieurs dizaines d’appartements ainsi que quelques maisons) et est surévalué de manière significative.  En toute logique il devrait être notablement inférieur.

–      sur ces seules bases, la moyenne de construction de logements -hors terrains de l’Hôpital et ceux sur lesquels sont programmés les 75 logements sociaux- serait donc d’environ 17 logements/an pendant 15 ans (si l’horizon ciblé est 2028) ; chiffre à rapprocher de la moyenne de 21 logements/ans (dont 4 à 5 maisons individuelles) réalisée entre 2000 et 2007 mais qui a, semble-t-il, nettement faibli depuis. 

 4 – Questions à Monsieur Bastard de Crisnay

Alors…

Au vu de cette brève analyse dont le seul but est de fournir aux Vésigondins les repères clairs et simples que ces derniers sont en droit d’attendre de leur Maire, mais qui hélas ne leur ont pas été donnés jusqu’à présent, nous formulons les questions suivantes dont la plupart ont déjà été posées mais n’ont toujours pas reçu de réponses :

1 –  Hors les 400 logements des terrains de l’Hôpital et les 75 logements sociaux programmés, l’objectif du PLU pour les 15 ans à venir est-il bien de l’ordre de 255 logements ou vise-t-il beaucoup  plus ?

 2 – Quelles sont les capacités estimées de logements des zones de centralités dans leur périmètre actuel ?

 3 – Hors les logements des terrains de l’Hôpital, quels sont les objectifs du PLU ou les hypothèses retenues en matière de nombre de logements à construire dans chacune des différentes zones : en premier lieu, les zones de centralité UA, UB et UC (celles qui devraient accueillir l’essentiel des 465 logements); en second lieu les zones résidentielles UE, UF et UG ?

 4 – Pour chacune de ces zones, quelles sont les parts estimées d’habitat collectif et d’habitat pavillonnaire ?

 5 – Pour quelles raisons étendre considérablement ces dernières au détriment des zones pavillonnaires qui les jouxtent ? On rappellera une fois de plus que le projet de PLU prévoit le basculement d’environ 7 ha de zones pavillonnaires -dont près de 5 ha de zones inscrites (quartier de la République)- en zones de logements collectif. Le reste étant trouvé dans le  quartier des Charmettes et du Centre-Ville (à l’intérieur de ces zones non inscrites).

 6 – Pour quelles raisons densifier certaines zones résidentielles bien au-delà de ce que le changement de mode de calcul « surface hors œuvre nette/surfaces de planchers » induit ? Par exemple en zone UFb, le COS est augmenté de 50% et l’emprise au sol de 80% !  Alors que précisément cette zone, regroupant par petits îlots des propriétés dont les surfaces de terrains sont parmi les plus petites, devrait être une des plus protégées de toute densification excessive…

Quels sont les véritables objectifs de  « la nouvelle dynamique résidentielle » proposée par le projet de PLU du Vésinet ?

Citoyennes et citoyens du Vésinet, refusons ce projet de PLU !

Il est possible de mettre en œuvre un autre PLU : celui qui, continuant de respecter les véritables valeurs fondatrices de la Ville-Parc, s’inscrira résolument dans le XXIème siècle !

 

ERGIBEL

Architecte – Urbaniste

 

Prochaine chronique : La problématique des logements sociaux au Vésinet.

 

Pour mémoire : rappel de la fameuse recette du « crabe cuisson douce »

Lorsque, pour le cuire, on plonge brutalement un crabe dans l’eau bouillante, forcément, il crie. Pour éviter ce désagrément, la recette du « crabe cuisson douce » consiste à déposer celui-ci délicatement dans une casserole remplie d’eau froide légèrement salée (on peut y ajouter, au choix, un brin de thym et quelques feuilles de laurier…). Le crabe soupire d’aise.

Faites monter l’eau doucement en température…jusqu’à ébullition.

Le crabe cuit, …et meurt sans s’en apercevoir…que dis-je : heureux !

Enfin c’est ce qui est communément admis : on ne lui a jamais posé la question…

Toute analogie avec l’évolution annoncée de notre commune ne saurait, évidemment, venir que d’un esprit malveillant.

 


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